Optimiser le rendement des opérations
Une fois le terrain trouvé, le permis purgé et une bonne partie des acquéreurs trouvée, le moment tumultueux des travaux est venu.
Les sujets majeurs sur lesquels le promoteur doit travailler sont alors :
- Trouver la ou les entreprises compétentes pour réaliser les travaux dans le budget
- S’assurer du respect des délais, notamment en formant une équipe de maîtrise d’œuvre
- Satisfaire les acquéreurs, grâce à une bonne communication et la satisfaction de leurs demandes
Pour s’assurer du respect des délais, voir notre article dédié. Pour communiquer et satisfaire les demandes acquéreurs, notamment en matière de travaux modificatifs, il y a Visuary. Nous allons donc nous intéresser ici à la consultation des corps d’état. Certaines pratiques peuvent aussi être appliquées à la consultation des entreprises générales.
Avant toute chose, il est nécessaire de prendre du recul sur la composition du prix d’une réalisation. Sur les opérations de Logement collectif neuf en milieu urbain ou moyennement dense, le prix de vente est principalement constitué :
- Du coût du terrain
- Du coût de construction
- Des honoraires de maîtrise d’œuvre
- Des différentes assurances et frais bancaires
- De la marge du promoteur
Or, le coût du terrain est souvent fixé par la concurrence entre promoteurs, la maîtrise d’œuvre prend généralement un pourcentage fixe de l’ordre de 12% du prix des travaux, les taux assurantiels et bancaires sont peu négociables et la marge du promoteur est soumise à un seuil minimal rendant l’opération viable.
Le seul facteur sur lequel il y a de la marge de manœuvre, c’est le coût de construction. Celui-ci peut varier grandement, selon les conditions de chantier mais aussi et surtout en fonction de la compétence des gestionnaires, qui peut faire varier le prix de plus d’un quart à la hausse comme à la baisse.
Comment s’assurer que la construction est optimisée ? Il faut passer par plusieurs étapes:
L’optimisation du volume
L’étude précise des volumes constructibles est cruciale. Réfléchir sur la possibilité de faire des attiques complémentaires, de rendre une terrasse accessible plutôt que pas, ou de construire un deuxième niveau de sous-sol permet d’optimiser le résultat financier de l’opération.
Les choix architecturaux
Une part importante du prix de la construction est lié aux choix architecturaux faits en amont. S’il est nécessaire de respecter le plan local d’urbanisme, et avoir des formes de bâtiments et des façades pas trop monotones afin de faire envie et que le projet attire, il faut faire attention aux projets architecturaux délirants. Certains architectes ne se soucient pas des décrochés de façade, des portées de planchers ou encore des gaines techniques qui ne plombent pas, autant de détails qui ne font presque aucune différence pour l’usager mais finissent par coûter cher et causer des complications sinon des malfaçons. Il est donc crucial de faire respecter un cahier des charges de sobriété à l’architecte, et pas juste lui imposer un prix de construction, voué à varier dans tous les cas.
L’étude thermique
C’est un élément qui est souvent négligé mais qui représente une partie importante du prix des bâtiments : l’isolation thermique. Il est très souvent très rentable de faire étudier la question par un bureau d’études spécialisé qui saura où il faut augmenter des épaisseurs d’isolant et où il faut en retirer. On peut également changer le type de certains isolants, flocage au lieu de fibrastyrène en parking ou isolant intérieur au lieu d’extérieur, ce qui permet souvent des économies substantielles.
Les variantes
Si elles ne sont pas identifiées par le promoteur, elles le seront par les constructeurs qui ne proposeront de partager qu’une partie de l’économie réalisée. Il convient donc de les identifier avant la consultation, en remplaçant par exemple les luminaires hors de prix dans les parties communes par des modèles tout aussi esthétiques mais moins à la mode. On pourra également économiser des sommes très importantes au lot serrurerie, en ayant recours à des portes ou des garde-corps fabriqués industriellement lorsque cela est possible, plutôt que de tout faire sur mesure. Attention également à la sur-qualité : une main courante d’un escalier intérieur de secours n’a nul besoin d’être galvanisée puis thermolaquée, une simple peinture suffit en général.
Les métrés
Souvent négligés et confiés au métreur le moins-disant, les métrés sont pourtant directement proportionnels au prix d’achat. Un métré surestimé de 3% implique donc 3% d’augmentation du prix d’achat, ce qui est dommage. Faire faire les métrés à deux méteurs différents, ou encore mieux, utiliser les métrés fournis par un outil digital comme Visuary peut se révéler très fructueux.
La consultation
Le choix des entreprises (ou de l’entreprise générale si on peut se le permettre) est souvent essentiel à la bonne réussite de l’opération. Les problématiques à résoudre sont : Comment trouver des entreprises, comment s’assurer qu’elles soient compétentes et comment faire pour entrer dans le budget qu’on s’est fixé ? Trouver les entreprises peut se faire de beaucoup de manières, de l’annuaire au bouche à oreille en passant par les chantiers de la région. Au vu de la diversité dans la qualité du travail des entreprises, et de la dépendance de la distance entre le siège du constructeur et le lieu du chantier, repérer des entreprises sur les chantiers alentours est souvent une bonne idée. Cela permet également de visiter les chantiers et ainsi se rendre compte de la qualité du travail effectué. Travailler avec les mêmes entreprises que d’habitude ou celles recommandées par des confrères permet de s’assurer d’avoir une base fiable de sous-traitants sur lesquels s’appuyer.
La négociation
La plupart des entreprises sont flexibles, voire très flexibles sur le prix, surtout en période de faible activité. Attention toutefois, négocier les prix à la baisse de manière trop intense va forcer l’entreprise à se rattraper durant le chantier, en présentant des travaux supplémentaires dès le moindre changement ou encore en menaçant de quitter le chantier si vraiment elle ne s’en sort plus. La manière la plus efficace d’obtenir un prix faible et faire en sorte que cela ne crée pas d’ennuis par la suite est de faire en sorte que tout le monde gagne. Par exemple, avec Visuary vous faites en sorte que les TMA se passent bien, et que les entreprises aient à disposition des plans et métrés précis et à jour, et ne perde pas d’argent sur ceux-ci.
Sunday, Feb 9, 2020